O czym warto pamiętać kupując, dom, działkę. Porada Adwokata, Maciej Duszewski. - Magazyn Kaszuby
1

O czym warto pamiętać kupując, dom, działkę. Porada Adwokata, Maciej Duszewski.

Kupuję dom, mieszkanie lub działkę. Podejmuję ważną, życiową decyzję. Staram się nie popełnić żadnego błędu, żeby przez kolejne lata nie żałować…

Co powinienem wiedzieć, żeby zabezpieczyć swój interes, zadbać o bezpieczeństwo zawieranej transakcji? Żeby nie było potem przykrych niespodzianek… Jak ocenić zawieraną umowę przez pryzmat swojego interesu?

O tym wszystkim, na łamach Magazynu Kaszuby, piszą eksperci: http://kancelariaduszewski.pl, Adwokat – Maciej Duszewski.

***

W zdecydowanej większości przypadków kupno nieruchomości rozpoczyna się od zawarcia tzw. umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. To właśnie ten etap zakupu nieruchomości w praktyce niesie za sobą największe ryzyko po stronie kupującego. Chociaż – wbrew pozorom, zawarcie umowy przedwstępnej generuje ryzyko również po stronie sprzedającego.

umowa doradztwo nieruchomości

Właściwie sporządzona umowa pozwoli na uniknięcie przykrych niespodzianek. Fot. Pixabay

Ale po kolei. Zacznijmy od tego, czym w istocie jest umowa przedwstępna.

Jej konstrukcję regulują określone przepisy kodeksu cywilnego [art. 389 i 390 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93)].

Spójrzmy więc, co ustawodawca napisał na ten temat. Umowa przedwstępna to… Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy.

I dalej: powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Zatrzymajmy się na chwilę w tym miejscu. Co wynika z zacytowanych przed chwila zapisów? Po pierwsze – to, że umową przedwstępną jest każda umowa, zgodnie z którą strony umawiają się, iż w przyszłości zawrą inną umowę – tzw. umowę przyrzeczoną. Przekładając powyższe na realia rynku nieruchomości, umowa przedwstępna polega na umówieniu się przez strony, iż w przyszłości zawrą one umowę sprzedaży oznaczonej nieruchomości. Jak wynika również z treści cytowanego przepisu, umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Tu dochodzimy do drugiej, ważnej kwestii: W praktyce oznacza to, że w umowie przedwstępnej należy określić, o jaką dokładnie nieruchomość chodzi i za jaką cenę ma ona zostać sprzedana.

A co z terminami? Czy umowa przedwstępna to reguluje? W poszukiwaniu odpowiedzi na to pytanie zajrzyjmy ponownie do kodeksu cywilnego.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

umowa doradztwo nieruchomości

Każda umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości winna zawierać postanowienia dotyczące określenia nieruchomości, której dotyczyć ma umowa przyrzeczona, ceny za jaką ma zostać sprzedana a także terminu w jakim ma zostać zawarta umowa przyrzeczona. Fot. Pixabay

Ten dość zawiły opis można sprowadzić do czterech prostych zasad.

Po pierwsze: umowa przedwstępna nie musi określać terminu, w którym ma zostać zawarta umowa przyrzeczona.

Po drugie: w przypadku gdy strony nie oznaczyły terminu, w jakim ma zostać zawarta umowa przyrzeczona, każda ze stron może wyznaczyć drugiej stronie termin w jakim oczekiwać będzie na zawarcie umowy przyrzeczonej. Celem wyznaczenia terminu strona winna złożyć drugiej stronie oświadczenie, z którego wynikać będzie żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej.

Po trzecie: jeśli strony wyznaczą różne terminy, obowiązuje zasada: „kto pierwszy ten lepszy” – liczy się moment złożenia wniosku, w którym strona wskazuje termin zawarcie umowy przedwstępnej.

Po czwarte: „termin ważności” umowy przedwstępnej – to jeden rok. Jeśli w tym czasie nie wyznaczono terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać realizacji umowy przedwstępnej.

Kwestia wskazywania terminu w umowie przedwstępnej wymaga osobnego komentarza.

Pomimo, iż termin ten nie jest koniecznym elementem umowy przedwstępnej, jego określenie uznać należy za wysoce pożądane. Wymaga tego przede wszystkim pewność zawieranej transakcji. Określając termin zawarcia umowy przyrzeczonej, strony wiedzą kiedy dojdzie do jej zawarcia.

Dlatego każda umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości winna zawierać postanowienia dotyczące określenia nieruchomości, której dotyczyć ma umowa przyrzeczona, ceny za jaką ma zostać sprzedana a także terminu w jakim ma zostać zawarta umowa przyrzeczona.

Są to jednak postanowienia minimalne, które powodują tylko, iż umowę możemy nazwać umową przedwstępną. Aby mówić o zabezpieczeniu interesów stron należy zadbać o to, aby w umowie przedwstępnej znalazł się szereg innych postanowień. Zaliczka, zadatek, kara umowna – o tym napiszemy już w następnych artykułach.

umowa doradztwo nieruchomości

Zanim dokonamy zakupu wymarzonego domu, warto chłodnym okiem spojrzeć na dokumenty, które podpisujemy. Fot. Pixabay.

To również cię zainteresuje...

Najnowsze Artykuły